Cara memilih rumah lelong yang betul perlu difahami sebelum seseorang menyertai sesi bidaan atau membayar deposit. Walaupun pelaburan hartanah lelong sering dilihat sebagai jalan pintas untuk memperoleh keuntungan lumayan, harga yang murah tidak semestinya menjadikan sesebuah hartanah itu pelaburan yang selamat.
Ramai pelabur baharu dan pembeli rumah pertama beranggapan bahawa hartanah lelong sentiasa ditawarkan jauh lebih murah berbanding rumah subsale atau projek baharu. Disebabkan tanggapan tersebut, ada yang terburu-buru menyertai bidaan tanpa membuat semakan harga pasaran, status hak milik, kelayakan pembiayaan dan kos tambahan yang perlu ditanggung.
Namun, realiti pelaburan hartanah lelong jauh lebih kompleks. Menurut Tuan Izwan Latiff, pelaburan lelong bukan skim cepat kaya, sebaliknya memerlukan disiplin, pengiraan kewangan dan penilaian risiko yang teliti. Kesilapan memilih hartanah atau gagal menyelesaikan pembelian dalam tempoh ditetapkan boleh menyebabkan deposit bidaan hangus.
Oleh itu, memahami cara memilih rumah lelong berdasarkan harga, jenis hartanah, status kuota dan jenis pegangan tanah sangat penting. Berikut ialah empat kriteria utama yang perlu dinilai sebelum seseorang membuat bidaan.
1. Harga Pasaran Menentukan Margin Keuntungan
Dalam dunia pelaburan hartanah, lokasi, kemudahan pengangkutan, kejiranan dan fasiliti sememangnya penting. Namun, dalam cara memilih rumah lelong, harga belian merupakan faktor utama yang menentukan sama ada pelaburan tersebut mempunyai margin keselamatan atau tidak.
Semua faktor luaran lain, walaupun mempunyai nilai tambah, tidak akan membawa makna sekiranya harga belian yang diperoleh tidak memberikan margin keuntungan yang selamat.
Beli di Bawah Nilai Pasaran
Sebab utama pelabur memilih hartanah lelong adalah untuk mendapatkan harga yang lebih rendah daripada nilai pasaran semasa.Tuan Izwan Latiff mencadangkan garis panduan atau penanda aras (benchmark) keselamatan yang berbeza mengikut kategori kawasan hartanah tersebut berada.
- Cara Menilai Rumah Lelong di Kawasan Permintaan Tinggi Di kawasan yang mempunyai permintaan tinggi (seperti Wangsa Maju), persaingan bidaan adalah sangat sengit. Di kawasan sebegini, memperoleh diskaun sebanyak 20% hingga 30% di bawah harga median pasaran tempatan sudah dianggap sebagai satu pencapaian yang sangat baik dan selamat untuk pelabur.
Di kawasan bandar utama, peluang untuk mendapatkan diskaun yang lebih besar daripada julat ini adalah sangat tipis kerana tingginya jumlah pembida yang bersaing. - Nilai Rumah Lelong di Kawasan Kurang Tumpuan Bagi kawasan pinggir bandar atau kurang mendapat tumpuan (seperti Kundang, Sungai Buloh, Tasik Biru, atau Teluk Intan), risiko kecairan adalah lebih tinggi kerana permintaan pasaran yang lebih perlahan.
Oleh hal yang demikian, sasaran diskaun bidaan mestilah ditarik lebih jauh iaitu sekitar 30% hingga 40% di bawah harga pasaran semasa. Margin diskaun yang lebih besar ini bertindak sebagai penampan (buffer) risiko bagi mengimbangi tempoh masa yang lebih lama untuk menjual atau menyewakan hartanah tersebut kelak.
Elakkan Terpedaya dengan “Future Price” Pemaju
Pelabur perlu membandingkan harga lelong dengan transaksi sebenar di kawasan tersebut, bukannya bergantung kepada harga pelancaran pemaju yang mungkin telah dinaikkan melalui rebat dan pembiayaan markup.
Pemaju sering kali meletakkan harga jualan yang sangat tinggi dikenali sebagai Future Price (Harga Masa Hadapan), iaitu harga yang melangkaui nilai pasaran semasa. Bagi menarik minat pembeli, pemaju menawarkan pelbagai rebat, diskaun dalaman, serta pulangan tunai (cashback) yang besar melalui kaedah pembiayaan yang dinaikkan (markup financing).
Akibatnya, pembeli menyangka mereka memperoleh hartanah bernilai tinggi tanpa modal besar, sedangkan nilai pasaran sebenar hartanah tersebut jauh lebih rendah. Apabila pemilik gagal menjelaskan ansuran bulanan (terutamanya akibat skim pembiayaan berbilang atau multiple submission), bank akan melelong hartanah tersebut.
Pada saat lelongan berlaku, pasaran akan menilai hartanah tersebut pada nilai sebenar, menyebabkan harga lelong merosot sehingga 50% daripada harga pelancaran pemaju (contohnya, rumah yang dibeli pada harga RM600,000 akhirnya dilelong dan terjual pada harga RM300,000 sahaja.
Perbezaan nilai yang besar ini meninggalkan beban hutang yang besar kepada pemilik asal, yang akhirnya terpaksa menghadapi risiko muflis. Oleh itu, pembeli lelong mestilah meneliti nilai median semasa secara objektif berasaskan data matematik, bukannya terpedaya dengan harga kosmetik yang pernah ditawarkan oleh pemaju.
2. Tentukan Matlamat Sebelum Membeli
Setiap jenis hartanah mempunyai potensi dan risiko yang berbeza. Oleh itu, cara memilih rumah lelong perlu disesuaikan dengan objektif pelabur, sama ada untuk menjana pendapatan sewa atau mendapatkan keuntungan melalui penjualan semula.
Rumah Bertingkat untuk Pendapatan Sewa
Sekiranya matlamat utama pelabur adalah untuk menjana pendapatan pasif yang konsisten melalui sewaan, maka hartanah jenis bertingkat seperti apartmen, flet, atau kondominium merupakan pilihan terbaik.
- Kelebihan Sewaan Hartanah bertingkat biasanya terletak di kawasan kepadatan penduduk yang tinggi atau berhampiran dengan pusat pengangkutan awam, pusat pendidikan, serta kawasan pekerjaan. Ini memberikan aliran penyewa yang berterusan.
- Kecekapan Kos Kos pemilikan dan harga seunit bagi hartanah bertingkat secara amnya adalah lebih rendah berbanding rumah landed, membolehkan pelabur mengira kadar pulangan sewaan (rental yield) yang lebih optimum berbanding modal yang dikeluarkan.
Hartanah Atas Tanah (Landed) untuk Strategi Jual Cepat (Flipping)
Bagi pelabur yang ingin memaksimumkan keuntungan modal (capital gain) melalui penjualan semula dalam tempoh yang singkat, hartanah atas tanah seperti rumah teres adalah standard industri yang paling ideal.
- Permintaan Pembeli Akhir (End-User) Rumah bertanah sentiasa mendapat permintaan yang sangat tinggi daripada keluarga atau pembeli yang ingin menetap sendiri untuk jangka masa panjang. Hartanah landed lebih mudah dijual semula pada harga yang kompetitif berbanding unit bertingkat dalam pasaran subsale konvensional.
- Nilai Jangka Panjang Tanah mempunyai nilai penyusutan yang sangat minimum dan secara amnya mengalami pertumbuhan modal yang lebih stabil dalam jangka masa panjang, menjadikannya aset yang sangat bernilai untuk dicairkan apabila pasaran matang.
Walau bagaimanapun, pelabur juga bebas untuk menggabungkan strategi ini secara fleksibel berdasarkan keadaan pasaran, dengan syarat pengiraan matematik kos pembaikan dan margin harga telah dilakukan dengan teliti sebelum bidaan.
3. Cara Memilih Rumah Lelong Mengikut Status Kuota
Status kuota dan sekatan pemilikan perlu diperiksa sebelum bidaan dibuat. Kegagalan memahami perkara ini boleh menyebabkan proses pindah milik menjadi lebih rumit dan mengehadkan pasaran pembeli pada masa hadapan.
Semak Status Tanah Rizab Melayu
Hartanah yang berstatus Rizab Melayu mempunyai sekatan undang-undang yang paling ketat di Malaysia.
- Kelayakan Mutlak Hanya individu yang berketurunan Melayu sahaja, iaitu yang dibuktikan melalui kad pengenalan dan surat beranak—layak untuk membida dan memiliki hartanah berstatus Rizab Melayu.
- Implikasi Nilai Disebabkan pasaran pembeli yang sangat terhad (hanya terhad kepada komuniti Melayu sahaja), hartanah Rizab Melayu secara amnya mempunyai harga pasaran yang lebih rendah berbanding unit terbuka. Namun, sekiranya harga ditawarkan pada tahap yang sangat tidak munasabah (contohnya, rumah bernilai RM300,000 dilelong pada harga RM100,000), faktor sekatan ini boleh diketepikan kerana kelebihan margin harga yang diperoleh adalah terlalu besar.
Semak Status Lot Bumiputera
Berbeza dengan Rizab Melayu, Lot Bumiputera mempunyai takrifan yang lebih luas.
- Kelayakan Pembeli Lot Bumiputera boleh dibeli oleh mana-mana individu yang dikategorikan sebagai Bumiputera di Malaysia, termasuk masyarakat Melayu, Bumiputera Sabah dan Sarawak, serta masyarakat Orang Asli.
- Jurang Harga Pasaran (Gap) Secara amnya, unit terbuka (open unit) yang bebas daripada sebarang sekatan kuota mampu menarik harga jualan yang lebih tinggi (fetch higher price) dalam pasaran. Walau bagaimanapun, jurang harga antara unit terbuka dan unit Bumiputera adalah sangat bergantung kepada demografi kawasan tersebut.
- Kawasan Majoriti Bumiputera/Melayu Di kawasan yang didominasi oleh penduduk Melayu, jurang harga antara unit terbuka dan unit Bumi adalah sangat kecil kerana permintaan daripada pembeli Bumiputera sentiasa konsisten dan tinggi. Kedua-dua jenis unit ini akan mendapat sambutan yang seimbang.
- Kawasan Bukan Majoriti Bumiputera Di kawasan yang majoriti penduduknya adalah bukan Bumiputera, jurang harga ini boleh menjadi sangat besar. Kurangnya minat daripada pembeli Bumiputera untuk menetap di kawasan tersebut menyebabkan harga unit Bumi terpaksa diturunkan dengan ketara bagi menarik pembeli. Pelabur lelong perlu mengambil kira faktor demografi ini semasa merangka strategi keluar (exit strategy) penjualan semula.
4. Cara Memilih Rumah Lelong Freehold atau Leasehold
Status pegangan tanah merupakan perbahasan klasik dalam dunia pelaburan hartanah. Dalam konteks lelongan, pendekatan yang diambil oleh pelabur profesional adalah lebih pragmatik dan bersandarkan kepada angka, bukannya emosi semata-mata.
Ciri-Ciri Pegangan Bebas (Freehold)
Hartanah berstatus pegangan bebas memberikan hak milik hartanah kepada pemiliknya secara teorinya untuk selama-lamanya (indefinitely) tanpa sebarang had tempoh masa pajakan. Dari segi psikologi pengguna, hartanah freehold sentiasa menjadi pilihan utama pembeli rumah kerana ia dianggap lebih selamat dan tidak mempunyai kekangan masa untuk diwarisi kepada generasi seterusnya.
Ciri-Ciri Pajakan (Leasehold) dan Bayaran Premium
Hartanah berstatus pajakan mempunyai had tempoh masa yang ditetapkan oleh pihak berkuasa negeri, kebiasaannya selama 99 tahun [26].
- Proses Penyambungan Pajakan Apabila tempoh pajakan semakin hampir ke penghujungnya, pemilik perlu memohon kepada pejabat tanah untuk menyambung semula tempoh pajakan tersebut dengan membayar sejumlah premium yang dihitung berdasarkan formula nilai pasaran semasa tanah pada waktu tersebut. Kos premium ini boleh menjadi sangat tinggi.
- Risiko Pemilikan Sekiranya tempoh pajakan tamat dan tiada penyambungan dibuat, hak milik tanah secara undang-undang akan kembali kepada kerajaan negeri. Walau bagaimanapun, dalam kes kawasan kejiranan yang besar, proses pembaharuan pajakan biasanya akan dilakukan secara kolektif dengan sokongan komuniti dan penglibatan pihak berkuasa tempatan.
Pendekatan Pragmatik Pelaburan Lelong “Harga Mengatasi Status”
Bagi pelabur seperti Tuan Izwan Latiff, perbezaan antara freehold dan leasehold bukanlah faktor penentu mutlak yang menghalang pembelian. Pendekatan beliau berasaskan logik matematik tulen.
- Sekiranya sebuah hartanah leasehold ditawarkan pada harga RM200,000, manakala hartanah freehold yang setaraf di kawasan yang sama bernilai RM300,000, maka pelabur yang bijak akan memilih unit leasehold tersebut. Perbezaan harga sebanyak RM100,000 itu merupakan keuntungan tunai segera yang boleh digunakan untuk pelaburan lain atau kos pembaikan.
- Fokus utama pelabur lelong adalah untuk menjana keuntungan dan memusingkan modal, bukannya untuk menetap di situ sehingga tujuh keturunan. Oleh itu, selagi harga tawaran adalah sangat murah dan matematik pelaburan menunjukkan pulangan yang positif, status leasehold boleh diterima sepenuhnya.
Cara Memilih Rumah Lelong dengan Bijak dan Selamat
Menguasai cara memilih rumah lelong membantu pelabur membuat keputusan berdasarkan data dan pengiraan, bukannya emosi ketika sesi bidaan. Empat perkara utama yang perlu dinilai ialah harga pasaran, jenis hartanah, status kuota dan jenis pegangan tanah.
Walaupun harga lelong mungkin kelihatan murah, pelabur masih perlu mengambil kira kos pembaikan, tunggakan, tempoh penyelesaian pembiayaan dan potensi untuk menjual atau menyewakan hartanah tersebut.
Dengan analisis yang teliti, modal yang mencukupi dan prosedur keselamatan yang betul, hartanah lelong boleh menjadi sebahagian daripada portfolio pelaburan yang berpotensi. Namun, keputusan pembelian mestilah berdasarkan kemampuan kewangan serta risiko sebenar yang sanggup ditanggung.
Nak tahu lebih lanjut tentang strategi pelaburan hartanah dan realiti sebenar rumah lelong daripada Tuan Izwan Latiff?
Tonton episod penuh: First House Jangan Beli Murah?! Ini Realiti Rumah Lelong
Ada founder, CEO atau usahawan yang anda mahu kami jemput ke BuatSaja Podcast? Tinggalkan cadangan anda di ruangan komen atau hantar pencalonan tetamu kepada kami. Mungkin cadangan anda akan menjadi inspirasi untuk episod yang seterusnya.
