Strategi kuota pembiayaan bank ialah perkara penting bagi sesiapa yang mahu membeli banyak rumah. Tanpa perancangan, kelayakan pembiayaan boleh tersekat lebih awal daripada yang dijangka.
Dalam FinancialSaja Podcast bersama Tuan Izwan Latiff, beberapa strategi membina portfolio hartanah telah dikongsikan. Perbincangan ini turut menyentuh risiko pembelian rumah lelong.
Ramai orang tertarik dengan rumah lelong kerana harganya lebih rendah. Namun, harga murah tidak semestinya menjamin keuntungan. Sebaliknya, pembeli mungkin berhadapan dengan kos pembaikan, tunggakan penyelenggaraan dan masalah penghuni lama. Selain itu, keadaan sebenar rumah mungkin sukar diperiksa sebelum pembidaan.
Oleh itu, seseorang pembida perlu membuat semakan dengan teliti. Keputusan pembelian tidak boleh dibuat berdasarkan harga semata-mata.
Penyusunan Harga Rumah Berdasarkan Kuota Pembiayaan Bank
Bagi pelabur pemula, antara kesilapan yang sering dilakukan ialah menggunakan pembiayaan 90% untuk membeli rumah pertama yang berharga terlalu murah. Keputusan ini mungkin kelihatan selamat, tetapi boleh mengehadkan peluang membeli hartanah yang lebih bernilai pada masa akan datang.
Melalui strategi kuota pembiayaan bank yang terancang, hartanah bernilai lebih tinggi boleh dipertimbangkan ketika margin pembiayaan masih besar. Hartanah yang lebih murah pula boleh disusun untuk pembelian berikutnya kerana jumlah deposit yang diperlukan masih lebih rendah.
Sebagai contoh, pembelian sebuah rumah berharga RM150,000 dengan pembiayaan 90% memerlukan deposit sekitar RM15,000, tidak termasuk kos guaman, duti setem, penilaian, pembaikan dan kos berkaitan. Sekiranya pembiayaan hanya 70%, deposit yang perlu disediakan ialah sekitar RM45,000. Perbezaannya ialah RM30,000.
Namun bagi sebuah rumah bernilai RM400,000, pembiayaan 90% memerlukan deposit sekitar RM40,000, manakala pembiayaan 70% memerlukan deposit sekitar RM120,000. Perbezaannya mencecah RM80,000. Jumlah tersebut boleh memberi tekanan yang jauh lebih besar terhadap simpanan dan aliran tunai seseorang pelabur.
Atas dasar itu, strategi yang dikongsikan adalah untuk menggunakan kuota pembiayaan tinggi secara lebih strategik. Hartanah bernilai lebih tinggi yang mempunyai potensi baik boleh dipertimbangkan lebih awal, manakala hartanah murah boleh dibeli kemudian kerana deposit 30% daripada harga rumah murah masih lebih rendah berbanding deposit untuk rumah mahal.
Walau bagaimanapun, strategi ini tidak bermaksud seseorang perlu membeli rumah mahal tanpa menilai kemampuan. Pembelian masih perlu disesuaikan dengan pendapatan, komitmen semasa, simpanan kecemasan dan kestabilan kewangan. Hartanah yang lebih mahal juga boleh membawa ansuran bulanan, kos penyelenggaraan dan risiko kekosongan yang lebih tinggi.
Oleh itu, pelabur perlu menilai dua perkara secara serentak, iaitu penggunaan kuota pembiayaan dan kemampuan sebenar untuk memegang hartanah tersebut dalam jangka panjang. Jangan membeli hanya kerana bank memberikan kelulusan. Kelayakan pinjaman bukanlah bukti bahawa seseorang benar-benar mampu menanggung keseluruhan kos pemilikan.
Strategi Pembelian Rumah antara Suami dan Isteri
Pengasingan nama pembelian antara suami dan isteri juga boleh menjadi sebahagian daripada strategi kuota pembiayaan bank, khususnya apabila kedua-duanya mempunyai pendapatan dan kapasiti kewangan yang stabil.
Pembelian menggunakan nama bersama boleh menyebabkan kapasiti pembiayaan kedua-dua pihak digunakan untuk sebuah aset sahaja. Sebaliknya, pembelian secara berasingan berpotensi memberikan lebih banyak fleksibiliti untuk membina portfolio hartanah keluarga.
Sekiranya pembelian dilakukan secara berasingan, suami dan isteri secara teorinya boleh menggunakan kelayakan masing-masing untuk membina portfolio yang lebih luas. Sebagai contoh, suami membeli hartanah pertama menggunakan namanya sendiri, manakala isteri membeli hartanah lain menggunakan kelayakan kewangannya sendiri. Melalui penyusunan yang betul, pasangan berpotensi memiliki lebih banyak aset tanpa menghabiskan kuota pembiayaan kedua-dua pihak pada satu hartanah sahaja.
Namun strategi pengasingan nama perlu dilakukan dengan penuh tanggungjawab. Ia bukan lesen untuk mengambil pinjaman sebanyak mungkin atau membeli hartanah melebihi kemampuan keluarga. Pasangan perlu berbincang mengenai aliran tunai, komitmen bulanan, simpanan kecemasan dan tanggungjawab setiap pihak sekiranya rumah tidak mempunyai penyewa.
Selain aspek pembiayaan, pengasingan nama juga boleh membantu menjelaskan pemilikan aset. Dalam keadaan tertentu, aset yang mempunyai pemilik tunggal lebih mudah dikenal pasti dari segi tanggungjawab pembayaran, rekod cukai, hasil sewaan serta pengurusan dokumen.
Tuan Izwan turut menyentuh tentang kemungkinan berlakunya konflik rumah tangga atau kesukaran pengurusan harta pusaka apabila pemilikan bersama tidak dirancang dengan baik. Sekiranya berlaku kematian, perceraian atau pertikaian, aset yang dimiliki bersama boleh menjadi lebih rumit untuk diurus kerana melibatkan hak, bahagian dan kepentingan lebih daripada seorang pemilik.
Walaupun begitu, setiap pasangan mempunyai keadaan kewangan dan keluarga yang berbeza. Ada keadaan yang menjadikan pembelian nama bersama lebih sesuai, terutama apabila hanya melalui gabungan pendapatan mereka mampu membeli kediaman sendiri. Oleh itu, keputusan tersebut perlu dibuat berdasarkan matlamat sebenar, sama ada rumah itu dibeli untuk didiami, disewakan atau dijadikan sebahagian daripada portfolio pelaburan.
Pemilihan Hartanah dalam Julat Harga “Sweet Spot”
Bagi pelabur muda yang mempunyai pendapatan sekitar RM5,000 hingga RM6,000 sebulan, pemilihan hartanah boleh difokuskan kepada segmen pasaran massa antara RM150,000 hingga RM400,000.
Walau bagaimanapun, harga bukan satu-satunya ukuran. Pelabur perlu mempertimbangkan lokasi, permintaan sewaan, akses pengangkutan, peluang pekerjaan, kemudahan awam dan keadaan pengurusan bangunan.
Namun harga semata-mata tidak mencukupi untuk menentukan sama ada sesuatu hartanah itu benar-benar berada dalam kategori “sweet spot”. Pelabur perlu menilai lokasi, akses pengangkutan, peluang pekerjaan berhampiran, kemudahan awam, keadaan bangunan, tahap penyelenggaraan serta kadar sewaan semasa.
Sebuah rumah berharga RM200,000 mungkin kelihatan murah, tetapi ia tidak semestinya menguntungkan sekiranya terletak di kawasan yang kurang mendapat permintaan. Sebaliknya, rumah berharga RM350,000 di kawasan yang mempunyai akses pengangkutan baik, pusat pekerjaan dan permintaan sewa yang stabil mungkin memberikan pulangan yang lebih meyakinkan.
Pelabur juga perlu membezakan antara harga murah dengan nilai yang baik. Harga murah hanya merujuk kepada jumlah yang dibayar, manakala nilai mengambil kira keadaan hartanah, potensi pendapatan, kos pemulihan, lokasi dan kemungkinan kenaikan harga pada masa hadapan.
Elakkan Rumah Kos Rendah Jika Tidak Sesuai dengan Portfolio
Walaupun sesetengah rumah kos rendah boleh dibeli melalui pasaran lelong, pelabur yang berkemampuan disarankan agar tidak menjadikan segmen tersebut sebagai pilihan utama.
Selain pertimbangan sosial, rumah kos rendah juga boleh mempunyai cabaran seperti tunggakan penyelenggaraan, kemudahan bersama yang kurang terurus, kadar sewaan rendah dan kesukaran mendapatkan penyewa stabil.
Selain itu, kawasan perumahan kos rendah sering mempunyai cabaran tersendiri. Antaranya termasuk masalah penyelenggaraan, tunggakan caj pengurusan, keadaan kemudahan bersama, kepadatan penduduk, kesukaran mendapatkan penyewa yang stabil serta isu pengurusan bangunan.
Pelabur mungkin membeli unit pada harga yang sangat murah, tetapi perlu berhadapan dengan kos pembaikan tinggi atau kesukaran mendapatkan kadar sewa yang sesuai. Sekiranya kadar sewa terlalu rendah, pulangan bersih mungkin tidak sebaik yang dijangkakan setelah ditolak ansuran pinjaman, kos penyelenggaraan, cukai, pembaikan dan tempoh rumah tidak berpenghuni.
Oleh itu, pelabur perlu melihat bukan sahaja kepada harga masuk, tetapi juga kualiti pengurusan, profil kawasan serta kemampuan aset tersebut menjana pendapatan secara berterusan.
Strategi Kuota Pembiayaan Bank melalui Pengurusan DSR
Pelabur yang mahu membeli banyak rumah perlu memahami bahawa strategi kuota pembiayaan bank bukan hanya berkaitan margin pembiayaan. Pengurusan Debt Service Ratio atau DSR turut memainkan peranan penting dalam menentukan kelayakan pinjaman seterusnya.
Pendapatan sewa perlu didokumentasikan melalui perjanjian sewa yang sah, rekod kemasukan wang ke dalam akaun bank dan pengisytiharan cukai. Dokumen tersebut boleh membantu pihak bank menilai pendapatan tambahan yang diterima oleh pelabur.
Apabila komitmen terlalu tinggi berbanding pendapatan, permohonan pinjaman baharu berkemungkinan lebih sukar diluluskan. Oleh itu, pelabur yang mahu mengembangkan portfolio perlu memastikan pendapatan tambahan mereka direkodkan dan dapat dibuktikan.
Kunci utamanya adalah memastikan setiap pendapatan sewa yang diterima daripada hartanah sedia ada didokumentasikan secara rasmi. Pelabur perlu mempunyai perjanjian sewa yang sah, rekod transaksi bank yang konsisten serta dokumen percukaian yang berkaitan.
Pendapatan sewa tidak sepatutnya hanya diterima secara tunai tanpa rekod. Sekiranya wang sewa dimasukkan secara konsisten ke dalam akaun bank, ia boleh membantu menunjukkan bahawa hartanah tersebut benar-benar menjana pendapatan.
Perjanjian sewa juga perlu disediakan dengan teratur dan dimatikan setem mengikut keperluan. Dokumen tersebut menunjukkan hubungan rasmi antara pemilik dengan penyewa, kadar sewa, tempoh penyewaan serta tanggungjawab kedua-dua pihak.
Rekod Cukai
Selain itu, pendapatan sewa perlu diisytiharkan kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri dan cukai yang berkaitan perlu diuruskan dengan betul. Walaupun pembayaran cukai mungkin dilihat sebagai satu kos, rekod cukai boleh menjadi bukti bahawa pendapatan tersebut benar-benar wujud dan telah dilaporkan secara rasmi.
Dokumen perjanjian sewa, penyata bank dan rekod cukai boleh dikemukakan kepada pihak bank ketika membuat permohonan pembiayaan baharu. Bergantung pada polisi bank serta penilaian mereka, sebahagian daripada pendapatan sewa tersebut mungkin dipertimbangkan sebagai pendapatan tambahan.
Pendapatan sewa yang diiktiraf boleh membantu mengimbangi komitmen bulanan pinjaman hartanah. Hasilnya, kedudukan DSR seseorang pelabur mungkin menjadi lebih baik dan memberi keyakinan kepada pihak bank bahawa pelabur mempunyai sumber pendapatan untuk menyokong pembiayaan seterusnya.
Namun pendapatan sewa tidak semestinya diterima sepenuhnya dalam pengiraan bank. Setiap institusi kewangan mempunyai kaedah, syarat dan tahap penerimaan yang berbeza. Oleh itu, pelabur perlu mendapatkan penjelasan daripada pihak bank atau penasihat pembiayaan yang berkelayakan sebelum membuat sebarang andaian.
Kepentingan Simpanan dan Aliran Tunai Hartanah
Portfolio yang besar tidak semestinya portfolio yang sihat. Pelabur masih boleh menghadapi masalah kewangan sekiranya jumlah sewa tidak mampu menampung ansuran, penyelenggaraan dan kos pembaikan.
Oleh itu, strategi kuota pembiayaan bank perlu disokong dengan simpanan kecemasan serta aliran tunai yang kukuh. Pelabur perlu bersedia menghadapi keadaan rumah kosong, kerosakan besar atau penyewa yang gagal membayar sewa.
Pelabur perlu menyediakan simpanan untuk menghadapi tempoh tanpa penyewa, kerosakan besar, kenaikan kadar pembiayaan atau kecemasan peribadi. Rumah tidak semestinya mempunyai penyewa sepanjang tahun. Ada kemungkinan unit kosong selama beberapa bulan, manakala ansuran pinjaman masih perlu dibayar seperti biasa.
Oleh sebab itu, setiap pembelian perlu diuji melalui beberapa senario. Pelabur perlu bertanya sama ada mereka masih mampu membayar ansuran sekiranya rumah tidak disewa selama tiga hingga enam bulan. Mereka juga perlu mempertimbangkan kemungkinan kos pembaikan mengejut atau penyewa gagal membayar sewa.
Strategi Pelaburan Hartanah Bukan Jalan Pintas
Pelaburan hartanah dan rumah lelong bukanlah jalan pintas untuk menjadi kaya. Ia merupakan perjalanan jangka panjang yang memerlukan ilmu, kesabaran, disiplin dan pemahaman tentang kitaran pasaran.
Kesimpulan terbesar daripada perkongsian Tuan Izwan Latiff ialah kejayaan pelabur bukan ditentukan oleh jumlah rumah yang dimiliki, tetapi melalui cara portfolio tersebut disusun. Dengan strategi kuota pembiayaan bank yang betul, pelabur dapat merancang pembelian rumah, mengawal DSR, mengurus pendapatan sewa dan mengurangkan risiko kelayakan pinjaman tersangkut di pertengahan jalan.
Pelabur yang membeli tanpa memahami kitaran pasaran mungkin terpaksa memegang hartanah lebih lama daripada yang dirancang. Mereka mungkin tidak dapat menjual pada harga yang diinginkan atau terpaksa menurunkan kadar sewa untuk mendapatkan penyewa.
Oleh itu, matlamat pembelian perlu ditentukan sejak awal. Adakah hartanah tersebut dibeli untuk mendapatkan aliran tunai sewa, keuntungan melalui penjualan semula, kediaman sendiri atau simpanan aset jangka panjang? Setiap matlamat memerlukan strategi dan tempoh pegangan yang berbeza.
Sebelum memasuki pasaran lelong yang mempunyai risiko teknikal dan kewangan tinggi, seseorang perlu mempersiapkan diri dengan pembacaan, penyelidikan serta pengiraan yang lengkap. Mereka perlu membaca dokumen Proclamation of Sale dan Conditions of Sale, memahami tempoh penyelesaian, membuat semakan hartanah serta menyediakan pembiayaan lebih awal.
Mereka juga disarankan mencari mentor atau pembimbing yang mempunyai pengalaman praktikal dalam pembelian rumah lelong dan pengurusan portfolio. Mentor yang baik bukan sekadar menunjukkan potensi keuntungan, tetapi turut menjelaskan risiko, menegur keputusan yang berbahaya dan membantu pelabur memahami keadaan sebenar pasaran.
Namun seseorang juga perlu berhati-hati dalam memilih mentor. Pengalaman, rekod, ketelusan serta cara mereka menerangkan risiko perlu dinilai. Jangan mudah percaya kepada janji keuntungan cepat, pulangan terjamin atau gambaran bahawa semua rumah lelong boleh menghasilkan keuntungan.
Kesimpulan terbesar daripada perkongsian Tuan Izwan Latiff ialah kejayaan dalam pelaburan hartanah bukan ditentukan oleh jumlah rumah yang dimiliki, tetapi oleh cara portfolio tersebut disusun dan diuruskan. Pelabur perlu bijak menggunakan kuota pembiayaan, mengawal DSR, mendokumentasikan pendapatan sewa, mengurus cukai, memilih lokasi yang mempunyai permintaan serta menyediakan aliran tunai yang mencukupi.
Membeli rumah adalah satu keputusan kewangan yang besar. Membina portfolio hartanah pula memerlukan strategi yang lebih kompleks kerana setiap keputusan hari ini akan mempengaruhi pilihan kewangan pada masa hadapan.
Dengan ilmu, perancangan dan pengurusan risiko yang betul, hartanah boleh menjadi aset yang membantu membina kekayaan jangka panjang. Namun tanpa persediaan yang mencukupi, aset yang kelihatan menguntungkan boleh bertukar menjadi beban kewangan yang mengikat seseorang selama bertahun-tahun.
Oleh itu, jangan terburu-buru hanya kerana melihat orang lain berjaya memiliki banyak rumah. Pelajari kemampuan sendiri, fahami setiap risiko dan bina pelan tindakan portfolio yang sesuai dengan keadaan kewangan peribadi.
Dalam pelaburan hartanah, keputusan yang paling bijak bukan semestinya membeli sebanyak mungkin, tetapi mengetahui bila perlu membeli, apa yang perlu dibeli dan bila seseorang perlu berhenti terlebih dahulu untuk mengukuhkan kedudukan kewangannya.
Nak tahu lebih lanjut tentang strategi pelaburan hartanah dan realiti sebenar rumah lelong daripada Tuan Izwan Latiff?
Tonton episod penuh: First House Jangan Beli Murah?! Ini Realiti Rumah Lelong
Ada founder, CEO atau usahawan yang anda mahu kami jemput ke BuatSaja Podcast? Tinggalkan cadangan anda di ruangan komen atau hantar pencalonan tetamu kepada kami. Mungkin cadangan anda akan menjadi inspirasi untuk episod yang seterusnya.
